丁浚哲:城西还可匹配3个银泰城 

来源:钱江晚报 浏览次数: 日期:2013-09-26

  未来三年,杭州或增30个万象城

                  厚道资产总裁丁浚哲:城西还可匹配3个银泰城  

 

       9月8日,杭州目前最大一站式综合体银泰城试营业,原本井然有序的丰潭路、萍水街成了“堵王”。不仅仅是交通,试营业近半月,从供水排水、行车停车到客流接待能力,各种吐槽成了本地论坛上的热门话题。


  银泰城或许还只是开始。2010年,拱墅区曾公布“十大综合体”规划,其中就有5个坐落于申花CBD之中。除了已经试营业的银泰城之外,还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体,以及北部软件园综合体。


  总规模超过200万平方米的综合体,集中出现在一个申花板块,这样的密度是否过密?申花板块是杭州城市商业的一个缩影,它让我们重新审视:是不是综合体越多,其服务功能就越完善,越能满足城市居民的消费需要?城市商业应当如何与城市生活、居民消费需求相匹配?

 

综合体吃香
杭城可能多出30个万象城

 

  在银泰城试营业前不久,论坛上有一条热门帖,其内容是杭州网友“牛熬”和小伙伴绘制的一张“杭州城区大型商业网点一览”。他们根据商业用地出让信息,罗列了2013年至2016年的杭州商业布局。

  记者从中可以发现,在2016年之前,杭州新建商业项目将达到90个,建筑面积780万平方米以上,其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

  万象城一期的商业体量约24万平方米,依据“牛熬”和他的小伙伴们统计的数据,相当于未来三年内杭州将新增30多个万象城。

  “如果算上近期成交的商业用地,这个数量还会增加。”一位从事商业地产开发多年的业内人士直言,“未来两年杭州主城区范围内至少还有三个体量超过25万平方米的大型商业综合体要开业。”

  “局部已经过热。城西人口过百万,匹配3个银泰城还没问题;像钱江新城商圈综合体规划得有点多了。”浙江大学城市学院房地产研究中心主任、厚道资产管理公司总裁丁浚哲如是说。

  “杭州近几年商业综合体的发展确实比较迅猛,这也跟以前商业综合体比较少,无法满足人们追求综合性消费需求有关系。”

 

        在杭州大厦总经理童民强看来,城市商业要适应城市生活关键不在于体量或者数量,而是如何布点,“杭州正在快速进入一个商业格局多元化、多商圈的综合体时代,如果布点不合理,区域性的商业体过剩几乎是必然的结果。”

 

商业综合体要“活”
公共基础设施先“点睛”

 

  事实上,无论是百货零售业者,还是商业综合体的开发企业,都谈及了同一个担忧——以杭州目前的城市规模和基础设施条件,商业综合体的数量和体量都算多的,那城市做好准备了吗?

  “两三年前,我们就讨论过这个问题,大规模、高速度地推进商业综合体开发,杭州这座城市准备好了没有?”绿城置业发展有限公司董事、副总经理周锦虹说。当时他正负责金沙湖核心区域的一个综合体开发,他们做了一组数据测算,结果发现,以该综合体的容纳能力,在静态条件下,高峰时段从综合体内开出的车辆若要正常通行,至少在金沙大道上排起一条3.5公里长的车龙。“银泰城试营业期间出现交通大拥堵完全是意料之中的事。”

  在周锦虹看来,银泰城试营业成了“堵城”,至少反应出两个问题。一是申花板块确实需要一个商业综合体;二是与综合体相匹配的公共基础设施建设还远没有到位。

  “虽然网购影响了很多人的消费行为和消费习惯,但大部分人仍然需要一个聚集地去满足情感需求,而相比之下,一站式消费的效率是最高的,所以商业综合体正在逐渐取代以往的商业形态,这是显而易见的趋势,而且热岛效应还在持续发展中。”周锦虹说。

  公共基础设施条件不足,非综合体开发者或经营者单方面能够解决的问题。

  在丁浚哲看来,政府在规划大型居住区的配套时,可适当超前,要优先考虑四项:教育机构、医疗、交通设施以及购物场所。其中配合一站式综合体优选轨道交通,“光靠地面车辆疏散,效率太低了”。

  周锦虹说:“我们曾做过调研,发现国外的路网(特别是商业区)非常密集,一般横向或竖向每隔80到120米就有一条路,这样可以快速疏散从商场或写字楼等综合体里涌出的人流、车流,而杭州通常要隔500至700米才会有一条疏散道路。”他直言,钱江新城的交通路网已经做出尝试,区域内路网密度比老商业区要高,应付交通状况也会比老商业区好得多。

 

综合体布局过密
同质化竞争
将成大难题

 

  对申花板块而言,商业综合体是它迅速崛起的催化剂,但处理不好,或许会成为瓶颈。

  “上世纪80年代到90年代期间,申花板块还是一个轻化工区。在打算工业转型的时候就曾考虑过,应该把这些老厂当成一种历史的印记保护起来,也就是以综合体形式作为多功能复合,打造一站式服务综合性商住社区。”杭州市城市规划设计研究院总规划师汤海孺说,因此申花板块的综合体数量相对其他居住板块来说要更多一些。

  汤海孺说,城西刚刚有一个真正上规模的商业综合体,各方面都需要一个适应的过程,“在规划上,地铁5号线能消化申花板块部分出行的人群,而万达广场与银泰城的地理位置相对应,未来也会分流一部分东北方向的消费人群。”

  在汤海孺看来,银泰城的进驻城西从规划到布点花了很多年,并非外界想象中那么“高速”,只是因为前期布点在这两三年集中体现出来了,“杭州的商业地产的布点还是比较谨慎的。”

  “商业综合体在总量适应消费需求的同时,也让市场充分竞争。”他说,杭州的商业格局在发生明显变化,这本身没有所谓好或坏,“需要把握的只是消费需求的变化和商业发展的节奏。”但对开发者或经营者来说,“过剩”是一个即将到来的残酷事实,没有所谓适度或不适度的区别。

  “杭州商业综合体的发展速度有点超前了,大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”一位业内人士私下说,在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城西和城北可能马上将迎来商业综合体爆发,银泰城、万达广场、杭州新天地等综合体从体量上看几乎都是能辐射大城西和大城北板块的商业巨舰,“现在已有的综合体,比如西城广场,甚至西溪天堂、印象城,如果不做好准备,未来的日子不会太好过。”

  现阶段,商业综合体业态非常雷同,走整合“快时尚+院线+餐饮”的路线。“业态雷同问题会越来越明显暴露出来,我们已经注意到了,所以在做西子国际的时候,会考虑加入更多生活化的功能。”童民强说。

  美国一位经济学家曾说过,我们已走过农业经济、工业经济、服务经济时代,进入体验经济时代。体验经济就是以商品为道具,创造令消费者难忘的记忆。

  杭州的商业综合体是不足,还是即将“过剩”,谁说了都不算,消费者自己会用脚来投票。

 

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