城市综合体,分化后的甜蜜馅饼

来源:厚道资产 浏览次数: 日期:2013-10-11

前言:
我在哪里,人就在那里
人在哪里,我就在那里

 在曾经当过浙江首富的宗庆后先生在其杭州家门口受伤后,坊间一时传言纷纷,香港流传最广的就是娃欧商城运作不利,整个团队面临整顿的流言。
 同期,却是杭州城西的银泰城开业首日,整个城西交通为此大堵塞,综合体内人流如织,旺气旺财。
 事后证明,娃欧商城的运作跟宗先生受伤此事毫无关联。
 但是不可忽视的时,城市综合体已经成为了现今社会的一个热点话题。


 娃哈哈集团一直就高度关注城市综合体,四五年前,有报纸报道,说宗庆后曾提出要打造100个三四线城市综合体,受到业内热议。一年前,娃哈哈首个商业综合体在杭州钱江新城开业,取名为娃欧商城,定位欧洲的二线奢侈品牌,业内一片哗然,送鲜花着有之,掷鞋者有之。
 现位居中国首富的以城市综合体起家的万达王健林,和基于传统零售业的娃哈哈集团的中国二富宗庆后现在也拟进入城市综合体,这里面又穿插着什么样的故事?

 城市综合体,就象一个甜蜜的蛋糕,不停的散发着芬香,芬芳的外表下面,埋藏着什么样的前景?

 


来,还是不来?
进,还是不进?

       

       东田控股的钱益升董事长为之而苦恼不已。其在杭州良渚打造的农夫乐园,已经成为杭州第二大旅游品牌,游客数量已经超过50万人,政府鼓励其在附近打造一个旅游综合体,其前景如何?是香甜的蛋糕,还是苦涩的青枣?

       在钱江晚报的专访中,近期成功发行过多个城市综合体基金的浙江厚道资产总裁丁浚哲表示:“城市综合体目前分化严重,大城市中总体趋于过剩,但是一些新兴居民住宅区却又严重缺乏,三四线城市的城市小综合体值得看好”


现象之一:人跟着商业走—商业跟着人走
 十年前,经济不发达,一个城市综合体起来后,立刻就形成了一个目的性消费体,人们会从十五公里外的最高商业辐射半径,来此消费。
        这个时候,正是大连万达开始大规模在中国跑马圈地的时候,如果你此时投资万达,百万富翁、千万富翁,将轻松容易,可惜的是万达没有上市,普众没有这个机会。
 此时,是人跟着商业走。

 选址的要点:交通、商业积聚、传统商业区的核心位置;半径:15公里;定位:中高端人群服务,白领的小资生活。

 

       十年后,杭州申花地段的银泰城,杭州西溪地段的印象城,购物、百货、超市、影视、溜冰等等,一应俱全。在家门口的城市综合体,欢迎休闲。
此时,是要商业跟着人潮走
选址要点:新兴城市人口大量积聚的中心、轨道交通、打造新兴的商业中心
定位:白领+工薪,混合消费


现象之二:目的性综合体—集聚区综合体
 开1-2个小时车,到杭州大厦消费,乘坐1-2个小时公交车,到银泰消费,造就了过去十年,杭州大厦和银泰的消费额一直高居杭州首位。
 现在,万达进入了杭州刚启动开发的大城北区块,银泰城在新兴人口聚集地的申花板块开业,印象城在杭州大城市营业。
 从目的性综合体,向人口集聚区综合体的改变,已经成为一种新的趋势。


现象之三:旧核心商业区过剩,新人口集聚区缺乏

 杭州市政府投入数百亿打造的中央商务区钱江新城,成功的将房价推上了最高8万,均价4-5万的豪宅住宅区和中央商务区,积聚了类似万象城、杭州大厦庆春广场、新加坡来福士广场等等超过十个城市综合体。

        他们说,我在哪里,人就会在那里。这是一种豪气和底气。

        但是钱江新城现今冷淡的人气,过低的入住率,令位于钱江新城的城市综合体蒙上了一层看不清的迷雾。
 与此同时,位于城西新人口积聚地的申花板块的银泰城却是造成大规模堵车。
 万达在新的城北、台湾永旺在新的大城北、宜家在新的城东乔司地铁口。
        他们说,人在哪里,我就在那里。这是一种邻家少女型的亲和。
 
现象之四:大城市基本过剩,三四线城市刚刚兴起
 十年前,城市综合体刚刚在大城市兴起,上海、杭州、北京、大连等等经济发达的省会城市如火如荼发展,一站式购物、一站式休闲的模式,发展了城市经济、便利了当地老百姓,也让从事其中的万达、宝龙等赚得盆满钵满。
 十年后,三四线城市,人的城镇化开始,人将进行进一步的积聚,非省会城市的居民也厌倦了买日用品去超市、买商品去百货、看电影去电影院,有一个将购物、休闲、消费积聚在一起的产品将满足他们的需求。

 

      宗庆后先生四年前提出的打造100个三四线城市综合体显然是无比睿智的,娃欧商城的践行,只能说明大脑和双手的距离确实很远。

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