丁浚哲:杭州却将成为国家房产调控的样板

来源:浙报地产 浏览次数: 日期:2013-12-09

丁浚哲简介:
浙江大学管理工程硕士,对房地产市场、地产金融有深刻理解和研究,现专注地产基金,以期助力地产金融,2013年被评为浙江十大金融创新领军人物。
 
导语:分析杭州近几年房价,在各个板块的表现有涨也有跌。譬如,随着万达广场进驻杭州城北,滨江、万科、融科等房产公司在城北的布局,交通、学区和商业配套的完善,该板块上涨升值空间潜力巨大;老余杭、闲林、临平板块,近三年未出现明显的变化,房价维持在10000元每平米上下。因此,杭州不再是全球唯一的杭州,却将成为国家房产调控的样板。
 
     1、从供需关系上理解,杭州是一个人口输入型城市,因为其地理位置及浙江省会城市等优势,会集聚外来人口来杭州读书、工作、旅游,因此在人口基数不断增长的条件下,杭州房产市场的需求总是处于稳定增长的趋势。
     2、从货币发行上分析,因为中国货币供应量的持续发行,导致物价水平的上涨,而作为百姓手上的不动产,房价也随之水涨船高。
     3、从政府土地财政分析,作为政府财政收入的主要来源,土地出让价格与房价被捆绑,政府推动房价上升已经成为众人皆知的事实。
     4、从百姓投资渠道看,近几年,百姓收入不断提高,储蓄率一直居高不下,而适合百姓投资的渠道却非常有限。传统行业利润降低,股市跌宕、黄金市场萎靡,大宗商品趋势向下,所以更多的人还是愿意将眼观习惯性的投向房地产。
     5、从金融支持角度看,银行曾经首付两成,利率打七折,倒按揭贷款,房屋抵押贷款等手段来支持购房。

 
三中全会后的决定给房产市场带来哪些影响
三中全会的《决定》提出要让市场在资源配置中起决定性作用,因此政府调控也体现出非“一刀切”的态势。区域分化、产品分化是未来的房产主流格局,刚需和三四线核心地段商业综合体是王道。
在政治体制改革先于经济体制改革的前提下,作为目前经济发展的支柱型产业——房地产业在未来依然是保持经济稳定发展的关键,而且房产与金融作为经济发展的“双生子”,未来地产与金融的结合亦是经济改革层面的趋势。
伴随土地改革、财税体制改革、房地产税立法推出等多重因素的影响,未来房产市场将呈现出区域分化、产品分化的特征。区域分化的判断点:城市的土地供应量、城市的人口流入、城市的基础产业优势、城市的政府懂房地产。其中,一线城市供应小于需求,土地稀缺,依然会持续上涨;二线城市土地供应量小,流入人口多,则保持平稳,部分区域上涨;三四线城市因为无产业优势、土地供应量大,人口流入少,房价将会有所下降。
 
遗产税对房产市场的影响
中国于1940年首次开征遗产税,但因历史原因,遗产税法先天不足,后天失调,施行未久,遗产税法终沦为一纸空文,淡出历史。纵观目前中国社会,征收遗产税的时机还不够成熟。
遗产税不会征收的核心点在于,如果征收遗产税,会缩减家族财富,影响家族的再投资能力,而国家还需要继续鼓励家族的投资,保持经济发展,所以短时间内不会考虑此税种的推行。
 
 
浙江新南北投资置业董事长陈烟土点评:
房地产作为一个支柱产业将长期存在。从人口增长角度,房产市场发展空间依然存在。另外,农村人口往城镇迁徙,城镇化将带来城市房地产的大发展,因此购房需求对于热点城市依然长期存在。
以前中国的房子是福利,从92年开始,房地产才转向产业化道路。而欧美发达国家已经发展100多年,对于中国房地产市场发展程度而言,还有很长的完善过程。
在胡温时代,房地产越调控房价越高,而新一届政府上台之后,房产调控更加的趋向让市场自身来进行调配。主基调既是政府做政府的保障房,市场做自己的商品房,政府不再出台“一刀切”的宏观调控政策。
房产税作为针对个人征收的直接税种,需要在宪法的框架下通过立法来实现。在房产市场稳定的前提下,将会延迟推出。
 
问:刚需何时适合购房?在哪里购买?
答:杭州已经处于趋于分化状态。根据需求,是否考虑房子的金融属性,是否考虑换房成本。配套、学区、地铁、小户型,将是买房考虑的关键因素。
 
问:养老地产是否会提前?
答:对养老地产多年研究得出结论,中国养老需求大,但目前进入养老地产还不够成熟,因为目前中国的老人不适合进入城市养老,而“社区养老”是目前养老主市场。因为观念及文化问题,60年代出生,兄弟姐妹多,70年代后,独生子女多,有钱没精力照顾老人。而现在的老年人消费观念不同,很难适应城市的生活。
目前的养老项目风景好,环境也不错,但是配套不足。因为老年人对医疗服务设施要求高,喜欢热闹有人气的地方。
 
问:人民币升值,美元贬值,是否会导致中国人口外流,影响养老地产?
答:身边确实有亲身经历的故事,有个同学的父母因为空气等环境因素移民国外。另外,复兴集团买下摩根大楼,也是意图卖给中国高净资人群。美国的战略是太平洋战略,影响到中国与日本的政治关系,确实给对中国经济产生了重大影响。

 
 

 

 

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