养老地产需针对”60后“,2020年将迎蓬勃发展

来源:厚道资产 浏览次数: 日期:2014-02-09


          1月11日,在杭州举行的新华房产独家主办的百人财智峰会上,众多地产圈业内人士来到现场,新华房产特邀嘉宾厚道资产管理公司总裁丁浚哲对养老地产的运营和盈利进行了经验分享,其中重点对日本养老地产做了介绍。
       未来房地产行业要换取利润只有两个方向,第一个方向是通过研究获得这块土地的政策红利,这是过去20年所有房地产赚到的唯一的钱,因为地价涨了。第二个方向则是“快周转”,从这两年开始,大家赚到了“快周转”的钱。我们过去的投入主要投在商业综合体和刚需住宅,政策红利不一定赚的到钱,那就赚快周转的钱,这一定能够赚的到,但是你要吃得消。现在我们认为产业地产可能会有暴利,甚至有人说产业地产还有800%以上的暴利,养生养老其实也是产业地产其中之一,所以很多人转向投资这方面。
 
日本养老地产收入来源保证金和押金,政府承担一半养老费用
       日本作为养老地产起步较早,发展较成熟的一个地区,其养老地产的发展历程有很多可以值得借鉴的部分。日本最大的养老企业叫日医集团,是1968年12月创立的,目前是上市公司,员工数量有9.3万人,市值也非常高。由此可见,养老地产这个确实行业可以做大并且获取不错的收益。
       日医集团经过将近四五十年的发展,逐步从养老地产转为养老服务。发展到目前,医疗护理方面的东西非常多,这个其实是吻合了日本从战后到经济腾飞,再到经济衰落,然后到目前现状经济结构的发展历程,这个对中国也同样有启示。
       日医的收费分为三种,有最高端的、中端的,以及低端的收费。日本的纯护理机构盈利能力不是很强,大概是5%。所以它的主要收入来源是保证金和押金,一般养老机构会收取5年的保证金,最高收600万人民币,最少也收到80万人民币。另外每月的生活服务费里还要服务费,所以日本养老机构的费用来自于保证金、押金和生活费三部分。4万人民币一个老人可以在这个养老院里住一个月,听起来很贵,但是个人只需要掏两万块钱,另外两万块钱是日本政府出,这是很重要的事情。
       所以日本养老事业在2000年之前发展得非常慢,就是因为这4万的费用非常高。2000年开始,工人参加劳动,从上班第一天就要交“介护保险”,这个保险会拿钱出来帮你支付护理费,所以2000年之后日本的养老产业就发展起来了。
 
 
日本养老企业多类型发展,公费医疗不配合很难成功
       通过前后四次对日本的现场考察调研,包括邀请日医、修曼他们到杭州来考察、交流,我们总结出整个日本养老企业分成多类:第一类养老院叫日托型,这就是目前中国最提倡的社区养老,就是每天早上由中巴把老人接过来,接在一起,然后傍晚再送回去,这个日本非常流行。第二类是是上门介护所,比如你待在家里,我就把服务人员叫到家里帮你服务。第三类是全日制服务,收的是一次性的押金,一般都是四到五年的金额,然后每个月再扣除。这种模式目前在中国比较少,但我觉得未来是一种趋势。第四类是出租式的养老院,一般是针对比较健康的老人,主要在公园或医院附近,入住的老年人不需要特别护理,不过它的租金比别的贵。

       总结来说,日本的养老机构做的是真正的养老,入住人群是65岁以上的人,这样的人群在日本占23%。他们往往在入住前卖掉自己的房子,然后缴纳4—5年的租金住到养老院。日本老人的生活习惯是一般在养老院生活到最后一天,所以养老机构肯定不承担医疗职责,但是保险可以延伸过来。这也是目前中国发展很大的一个契机,如果做养老院跟公费医疗不能有机配合起来很难做成功,一旦配合起来就很容易成功。
 
中小房地产企业不适合现在去做养老地产,推荐做服务外包
       日本的养老发展其实从80年代开始,当时大规模出现了又养生又养老的房子,但是2010年再去看这种房子没有了,也就是养老跟养生发展分两个阶段。
       第一个阶段是80年代日本像中国现在这样,出现了很多开发商以出售产权为主的希望别人度假的房产,到了后来这种业态消失掉了,全部变成了出租型的养老院。所以我们分析目前中国的养老地产,大概还需要6年的时间培育。因为日本是战后60年代发展经济,80年代大规模出现养老地产,获得了很好的发展,有20年,中国的房地产市场是2000年发展的,现在还有6年的时间。
       第二个阶段,对于中国来说养老地产的发展就是针对60后的这批人,因为现在大概有2亿老人,这些老人是比较贫穷的,未富先老,所以针对他们来说是很难获得效益的,所以我们要开发60后那些变老的老人,也就是现在55岁左右的人。到了2020年之后变到60多岁了,刚好这个时候大规模养老出来,所以中国企业可能不需要大规模的建造养老地产。
       我个人非常不赞同中小房产企业现在去做养老地产,但是对于绿城、中信、绿地、万科,包括北京的太阳城我觉得都不错,大型公司适合在这个时候布棋子,这个时候是一个战略布局落棋的好时期,五年后、六年后结出很好的果子。
       有人问我说:你是否看好养老地产?我说我不看好现在中小企业去做养老地产,但是我看好六年之后这个产业的蓬勃发展,我也看好现在比较大型的企业处于战略的储备,包括绿城在乌镇做的颐乐学院,是很好的试点,但它真正获得生命力,真正大步走一定不是今天,而是2020年之后。
       未来中国的养老地产一定会走向日本的今天,从日本的经验来看,我感觉房地产商做不来这块,所以我们推荐做服务外包,去合作,把最难的部分、最专业的部分交给别人去做,这样才能真正有机配合起来。


 

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