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大量资金进入,杭州城北楼市有潜力

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  • 日期:2014-04-18 10:52

【概要描述】

大量资金进入,杭州城北楼市有潜力

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  • 所属类别:厚道视点
  • 作者:厚道资产
  • 来源:厚道资产
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马年第一降率先在城北打响,这使得大家一度担心,降价潮是否会在该板块愈演愈烈,甚至波及到整个杭州楼市。

浙大城市学院房地产研究中心主任、浙工大客座教授、浙江厚道资产管理有限公司CEO丁浚哲长期从事房地产的研究,他有自己一套独特的理论——投资守恒定律。在本报城北置业节的论坛上,丁浚哲表示他看好城北板块,目前的城北楼市只是做了一个“俯卧撑”。

“守恒定律”下
城北目前在做俯卧撑
丁浚哲认为,投入在一个区域的资金与“能量守恒定律”道理相似,一定是维持在平衡状态的。当政府在这个区域投入一大笔资金进行大规模建设之后,这部分投入的资金所带来的利好,就会在土地出让时以地价上涨溢出的方式体现出来,最终将投入的资金收回来。开发商在拿地时候投入的资金,也将在开盘后体现在房价上,通过房价溢出的方式将先前投入的资金进行回笼。“虽然在短时间内,会呈现一个俯卧撑的状态,但长远来看,投资一定会保持在平衡状态。”


丁浚哲分析了城北区块发展的过程和趋势。“早年是上塘高架时代,自从政府在交通配套上投入,上塘高架开通后,城北房价立马开始上涨;其次,是桥西发展时代,因为政府的大规模投入,譬如建卖鱼桥小学,开发商扎堆进入,继续推高房价。”丁浚哲说,“不过,配套发展需要时间,有时候跟不上开发商的开发节奏,所以当政策频繁波动的时候,就会产生价格战。2008年、2009年的时候,桥西房价一度从15000元/平方米降至11000元/平方米,2011年也产生过价格战,但当配套逐渐实现之后,红利明显,房价自然就会开始反弹,所以现在桥西的房价涨至25000元/平方米。”

丁浚哲说,目前北软板块正在上演桥西一样的故事。“政府对此区域投入非常大,无论是从道路,还是学校,抑或公交等配套设施上都是重金投入。比如为了引入万达,低价出让土地,这其实也是政府的一种投入。开发商都嗅觉灵敏,万达、万科、滨江等众多大佬纷纷进驻,集中拿地,集中推盘,最终供大于求,导致了价格战的厮杀。”


不过丁浚哲认为,这样的厮杀局面是暂时的,当政府配套红利兑现时,房价涨起来就会很快。“譬如万达广场开通,卖鱼桥小学北软校区建成,价格就会回升。价格战有个好处是,增加去化率,加大入住率,人住得多了,为了满足居住者的需求,配套自然跟进。而配套增加了,价格自然回归。”


大量资金
正流入城北板块
丁浚哲曾在2012年做过一个课题,研究过杭州哪个板块最具发展潜力,最后结果显示,城北板块位于榜首。

“2006年,政府提出1500亿‘决战东部’,东部区块明显加快了发展的步伐,这在板块内的房价上得到了体现。”丁浚哲说,“我们对资金流向的研究表明,这几年,资金开始大量流向城北。现如今的城北,是杭州与余杭共同打造的区块,做到了很好的无缝衔接。各项配套设施也在杭州及余杭政府的共同努力下,得到了很好的实施,路网可以直达,交通也比较方便。还有学校的投入,商业配套的跟进,工厂的搬迁,公交等公共设施的完善,企业的入驻,慢慢地形成了一个良性的生态圈。这个区域内,有企业、有住宅、有写字楼、有商业综合体、有学校等一系列的配套,这些科学地组合在了一起。百姓可以安居乐业,在这里生活、工作、购物、娱乐,形成一个循环系统。”


买入接近成本价的房子
大可以安心睡觉
当记者问起,在目前的市场环境下,从价格方面考虑,怎样才能买到让自己舒心的房子时,丁浚哲说:“何为舒心?就是买了之后可以放心睡觉的房子。大多数人看的是绝对价格,比如说两个楼盘哪个单价更低,总价更低。而我更看重的是相对价格。”

丁浚哲解释,相对价格的意思就是不光看房子本身的售价,更要看开发商拿地的楼面价。“打个比方,在城北板块,如果拿地时候的楼面价在7000元/平方米左右,那么现在13000元/平方米左右的售价,开发商基本已经处于不赚钱的状态了。买这样的房子你大可以安心睡觉了。”


限购政策是否会松绑,是大家都关心的问题。丁浚哲认为,杭州楼市本身应该到了取消限购政策的时候。“首先,杭州楼市的去投资化已经非常明显了,房子基本上已经回归到了居住属性本身,其投资属性已经弱化。其次,杭州楼市连续五年来价格态势相对平稳,市区的老房子已经连续几年没有涨价了,抑制房价过快上涨这一点,政府也做到了。”丁浚哲说,“第三,很多改善型的自住型需求被压抑了,而通过自己的努力,让家里人住上更为舒适的房子,孩子上一所较好的学校,我认为这是我们普通人对于中国梦的一个表现形式。”不过,丁浚哲认为过去几年杭州楼市一直处于风口浪尖,所以不会成为率先松绑的城市。

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