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凤凰网:外来房企入杭"擒地"有术 循龙湖五年"扩纵深"之路

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  • 日期:2015-01-04 11:08

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凤凰网:外来房企入杭"擒地"有术 循龙湖五年"扩纵深"之路

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  • 所属类别:媒体报道
  • 作者:赵诗逸
  • 来源:凤凰网
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2009年12月3日,刚刚上市半月的重庆房企龙湖首度“擒地”于杭州,一气吞下了下沙的四宗地。相对于在2006年、2007年杭州市场高热期疯狂拿地的大批外来房企,龙湖并未赶上第一波“入杭潮”。但截至12月29日,龙湖却已在杭州的东南西北布下11宗地块、8个项目,远比早前进驻的众多大鳄要走得更远更稳。

 
       深耕之意,不言而喻。土地作为开发商的“生产资料”,在深耕历程上至关重要。据凤凰房产统计,截至12月29日,龙湖今年的拿地金额高居第二。回溯五年来的深耕之路,龙湖有何“擒地”之术?
 

从下沙到老城西龙湖五年"近主城"
       观察杭州龙湖自2009年至今数次拿地的轨迹,很多业内人士都会以“边缘包围中心”来阐述龙湖拿地的特色。如果用龙湖集团自己“扩纵深、近主城”的战略要领来进行解读,那么这里的“近”应该被理解为一个动态过程——龙湖在2009年底首度落脚的下沙,是一片地处杭州东部的开发区,也曾是众多外来房企“试水”杭州市场的热土。不同于保利、碧桂园等深耕下沙的房企,龙湖无意偏执一隅,并于次年二次落子在杭州北部余杭区超山板块。然而无论是在下沙的“首次试水”,还是在超山的“梅开二度”,龙湖的两度拿地,恐怕都糅杂着它初入“挑剔”的杭州市场时的谨慎心态。
 

       2012年起,在金沙湖住宅项目和超山项目面市之后,龙湖迎来了在杭的第二波扩张。然而无论是滨江区奥体板块还是江干区丁桥板块,龙湖都只能说在“名义上”进驻了主城,从区域的地理位置和成熟程度来看,这两块地依然是若有若无地游离于城市核心。
 

       真正的“近主城”应当从2014年年初算起。1月,龙湖以总价42亿“截胡”中粮,拿下成熟度相当高的滨江区核心地块;10月底,龙湖瞄准了老城西杭电大宅地——此时的龙湖已经向市中心发起进攻,并完成了在杭州东西南北的大布局。
 

       “龙湖最初到杭州拿金沙湖、超山板块的地,还是在一个对这个城市进行摸索的过程中,说实话拿得不是很准。到后来滨江奥体板块和滨江核心区的那两块地,我认为龙湖拿得是很准的。”浙报土地研究院院长丁建刚对龙湖近年在杭州的拿地战略表示了肯定。
 

       用业绩来说话。去年奥体板块的龙湖春江彼岸单项目销售39亿元,排名龙湖集团各项目销售金额之首。今年上半年,杭州房地产市场出现局部波动,但龙湖所在的滨江和丁桥板块价格始终平稳。哪怕上半年未供新货,杭州龙湖上半年依然斩获16亿元的成交金额,前三季度在杭州众多房企中排名第四,仅次于绿城、滨江两大杭州本土房企和万科。今年10月以来,滨江文体中心项目龙湖春江郦城两度开盘、两度热销,截止12月26日共计实现网签836套,销售额达20余亿,甚至被业界冠上“神盘”的称号。
 

       对于龙湖于10月30日入手的市中心宅地,杭州龙湖总经理张旭忠表示将会把它打造成核心区高档住宅区,同时作为龙湖在杭州做的最高档的项目。对此,浙大城市学院房地产研究中心主任丁浚哲认为,“这块地是市中心的稀缺地块,周边也没有什么楼盘可以竞争,所以不管从竞争还是价格来看,拿这块地安全风险较低。”在双赢置业营销机构总经理章惠芳看来,“龙湖这次进入主战场的意义比赚钱更重要,是一个战略的提升。”
 

宣传造势领头羊拿地后"做熟"新生板块
       在业内看来,龙湖产品卖得好,对于地块的解读功不可没。正如张旭忠所言:“我们的地,要么是板块很成熟,要么就是我们把它做熟。”
 
那么何所谓“做熟”?

      杭州龙湖早期落子的金沙湖、奥体、丁桥板块都是杭州房地产市场的后起之秀,尤其是后两者,在龙湖入驻之前几乎是尚未开垦的处女地,根本叫不上名来。但是龙湖总是善于发掘板块价值,再把板块价值“炒热”。几乎可以说是龙湖滟澜山定义了金沙湖板块,龙湖春江彼岸定义了奥体板块,龙湖名景台定义了同协路,于是也就有了业界所流传的那句话:“宣传造势哪家强,龙湖争当领头羊。”

位于同协路上的龙湖名景台
       以同协路为例,在2013年初,龙湖以总价10.9亿元拿下同协路与杭玻路交叉口的一块地;在随后3月的土地出让会上,龙湖再次拿下相邻宅地。2013年7月1日,同协路和杭州火车东站同日开通,田园、丁桥、城东新城及钱江新城被打通,龙湖借机在杭州大打“一条同协路,一座名景台”的广告,杭城第一次掀起了“同协路板块”的概念。盛名之下,龙湖名景台传遍杭州大街小巷,同处同协路的保利、金地、港中旅等房企同样受益颇丰,乃至整个丁桥,以及石桥、城东新城等区域的价值利好也被重新考量。
 

       “奥体和同协路确实是两个非常有前景的板块,只是过往不够显现。我们只是将这种价值说透,等到客户自己也意识到后,他们就会来买你的房子。”杭州龙湖营销总监孙维强说。

       龙湖“擒地”于地段、配套和居住氛围本身就已经相当成熟的古荡单元,在不少业内人士看来,恐怕将引得周边项目偷笑。“龙湖如果做高端项目,那周边房价肯定会受到影响,毕竟周围新盘少、高端盘少,价格浮动空间不小。”对此,丁浚哲持相似的看法。
 

抄底挺进萧山 "独行侠"未来或"结盟"拿地
       深耕杭州的龙湖,未来必然有着进一步"扩纵深"的需要,关键的问题就是什么时候和在哪里。2014年12月17日,杭州萧山钱江世纪城一宗宅地的出让会上共有2家竞买人报名,龙湖、顺发和万科、大家以两两组团的形式现身。现场,龙湖顺发联合体没有出价,万科大家联合体直接拿下了该宗地块。这场波澜不惊的出让会至少有两点值得关注。
 

       一点是龙湖与本土房企的“联手”。与万科为扩大规模惯用的合作手段来不同,龙湖集团几乎不采取合作手段。哪怕在众多外来大鳄的眼中“难伺候”、“门槛高”的杭州市场,龙湖也是“单打独斗”拿下现有的十宗地、六个项目。然而在这次萧山宅地的出让会上,龙湖尽管没有显山露水的动静,但与杭州萧山的本土房企顺发结盟成同一家竞买人的举动,或许预示着龙湖将来有可能在杭州以合作形式拿地。
 

       另一点是龙湖当时已经显现出拿地的倾向。伴随着杭州市场的转暖和政府推地节奏的加快,张旭忠认为现在的杭州“正值拿地的窗口期”。而从杭州龙湖本身出发,最新项目春江郦城的热销更为龙湖的“补仓”做好了充分的资金准备。一个抛向新市场萧山的“媚眼”透露了今天的龙湖或已再次萌发新的投资需求。“我们现在正在关注和研究一些新的板块,像未来科技城、申花、祥符、三墩,以及萧山与滨江交界地带。”12月19日,张旭忠在接受凤凰房产采访时透露。
 

       果然,在12月29日萧山区土地出让会上,杭州龙湖再度“回眸”萧山,并以总价8.24亿元底价,7505元/平米楼面价成功抄底竞得位于滨江区与萧山经开区交接处的兴议单元商住地块。这也是杭州龙湖继滨江文体中心、西湖区古荡电大地块之后,年内第三次出手拿地。
  
       “一味的加大投资可能导致企业的负债率大大增加,会对企业未来的安全性产生不确定因素。龙湖在杭州和绍兴的项目在今年年底大概有70亿的销售业绩,回款率达到90%以上,这个现状对于企业来讲具备拿地的能力。同时政府在这个节点愿意推地,只要地价合理、符合战略需求,我们就会下决心去拿。”张旭忠告诉凤凰房产。
 

那么什么样的地块是符合龙湖战略需求的?
       尽管此前龙湖在杭项目走的几乎都是大体量路线,包括最近拿下的萧山兴议单元也有约11万方的体量,但张旭忠表示龙湖并非偏好“大体量”,而将根据板块供应情况和客户情况“控规模”,以便控制好风险。
 

       地价方面,“不会冲动去拿高价地,因为这样做的风险太高,即使做下来可能没有利润。”张旭忠说,“同时,我们会考虑土地未来附加值带来的溢价问题,会通过目前板块内的供求情况、竞争供应量和对板块价值的预估作为投资判断。”
 

       再回首,2009年底的龙湖本是杭州“鳄鱼池”中的一介后生,继而成长为后起之秀,到如今已经在杭州多点开花、势如破竹——五年深耕路,龙湖越走越稳健,风格越来越大胆。“龙湖在外来开发商中敢打敢拼,对杭州购房者的价值观越来越熟悉,也做得出成绩,可以说在近年入杭的外来开发商中做的还是比较漂亮的。”双赢置业营销机构总经理章惠芳说。

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