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搜狐焦点:商品房预售条件收紧 杭州房价将会上涨

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  • 日期:2015-03-23 11:08

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搜狐焦点:商品房预售条件收紧 杭州房价将会上涨

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  • 所属类别:媒体报道
  • 作者:谢炳碧
  • 来源:厚道资产
  • 日期:2015-03-23
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纵观杭州楼市动态,解析政策热点话题,关注房产大事小情。由搜狐焦点网杭州站联合浙江厚道资产管理有限公司推出,面向杭州的大型房地产点评栏目——《楼市一周热点》正式上线。
 
 
 
 
       厚道专家团队研究认为,商品房预售制度从1994年开始实行,意在加速房地产开发资金周转,降低房地产开发的准入门槛,增加住房供给等多方面。预售制度实施以来,对促进房地产市场的发展起到了重要作用。应该说,预售制度实施一来,对于开发商,消费者,银行等多个方面都是大有益处的。
 
 
       厚道资产总裁丁浚哲在接受有关媒体时谈到,预售制度更多地照顾到了房地产企业的利益,给企业更多的主动权。项目在远没有完工的情况下,开发商就已经收到了房款。消费者要承担房屋质量不符合预期,延期交付,甚至开发商跑路等风险。预售条件提高到主体结构竣工,对于降低上述风险还是有帮助的。
 
 
       预售制度起作用的关键在于资金杠杆,杠杆降低,则门槛提高,供应减少。项目开发的资金此前主要来自三个方面,一是开发商自有资金,二是银行贷款,三是预售款。开发商将项目建设到符合预售条件之后,申请预售,利用预售房款进行项目后续的开发,自有资金可以用于其它项目的再投资,扩大开发规模。预售申请的条件变高之后,能利用的杠杆比例降低,对开发商自有资金的要求提高。一样的自有资金,以后能铺开的盘子变小了,这个影响将是长期的。
 
 
       另一方面,预售条件对商品房供应量也会有短期的抑制作用。尚未封顶,但是符合原预售条件而且想要开盘入市的项目,在条件提高后,会被迫推迟开盘,导致市场新增供应短暂的减少。
开发门槛提高开发商将迎来洗牌
虽然长短期供应量都会受到影响,但是目前杭州市场的主要矛盾仍然是去库存。此外,意见稿是否能过通过,什么时候开始实施仍然不确定。
 
       预售条件收紧会对价格产生上涨的压力。一是因为对供应量的抑制,二是开发商自有资金成本向消费者转移。预售条件收紧,导致自有资金投入比例提高,多出来这部分投入的成本可能就要反应到房价上。
 
 
       厚道专家团队研究认为,房地产开发门槛的提高,首先会把一部分资金实力不强的小开发商挡在门外。对于能够跨过门槛的企业,也要下功夫提升资金规划及成本管控能力。预售要求提高到结顶,从拿地到开盘的时间将延长数月,高周转模式将受到影响,对于企业的资金规划将提出更高的要求。成本管控方面也会承担一部分压力。运营效率高的企业竞争优势将会更大,行业分化会进一步加剧。
 
 
       商品房预售制度曾经多次传言要调整,甚至要取消。关于杭州商品房预售制度,最近一次传言是在14年9月。当时未来科技城一块宅地因为有要求90%部分需要现房销售,部分人士因此怀疑杭州可能会取消预售制度,但是之后并无相关部门出台文件跟进。
 
 
       再早些,12年也曾有传言要全国范围内取消预售制度。但当时对房地产市场的政策是“调控”、“抑制房价过快上涨”。取消预售制度与这一方向不符。
 
 
       厚道专家团队研究得出,预售制度如果直接取消,影响太大,循序渐进的调整更为合适。相比过去,目前将预售制度收紧的市场条件更为成熟。1、目前市场供过于求,消化库存是主要任务。预售条件严格之后,将有助于减缓新增供给。2、房价仍在下行,房地产开发企业的日子并不好过。虽然目前房地产开发的资金渠道有了房地产基金,互联网金融等的多方面的补充,但这几方的成本较高,开发企业对于预售回款的以来仍然较高。如果直接取消,影响过大,逐步收紧则更合适。3、政策导向从“调控”转为“支持”。控制供应量,提高市场消化能力都是“支持”。

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