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本轮房价暴涨背后是转移巨额地方政府债

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  • 日期:2016-09-23 10:52

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本轮房价暴涨背后是转移巨额地方政府债

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       中国房价可以闻到一股雾霾的味道,中国的楼市和股市,就是两朵中国特色的奇葩。现在楼市与股市冰火两重天,只因政府有形之手的操控。跟去年A股国家牛类似,现在的人造房市“异曲同工”。


     


       1、降首付=加杠杆;2、暂停开发新地块=暂停IPO;3、契税调整=降印花税;4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点;5、深圳均价10万=全通教育500元;6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。还是熟悉的配方,还是熟悉的味道。


     


       全球经济进入拐点期


     


       厚道资产总裁丁浚哲分享,现在影响全球经济走向有两大主要因素:


     


       一是美国加息。近期日本召开经济会议,宣布不加息是在给市场一个信号,货币量化宽松政策已经走到拐点。可见,这是近期资本市场受到抑制的主要因素。


     


       第二是石油价格。现在发达国家希望达成集体减产协议,以此稳定石油价格,减少经济波动。但国际局势复杂且多变,再加上发达国家对中东等产油地区的控制的不断减弱,造成当前油价大起大落,不断冲击国际经济稳定。


     


      “资产荒”推动房价


     


       丁浚哲还分享到,有人专门整理过一个数据,在A股市场上,有几百家上市公司第一大股东持股比例低于15%,由于他们对公司控制力的下降,导致近来像伊利这样拥有稳定利润的企业也被保险资金举牌。


     


       在投资无门的情况下,老百姓、保险、银行等资金充裕的群体急需寻找合适的资产。所以去年,保险机构大举进军房地产市场可见资金流走向。


     


       有数据统计显示,银行今年新增几千亿贷款,大部分是借钱给老百姓去买房。这一轮房产上涨主要因素就是资产荒造成老百姓抢购一二线城市核心地段房源。


     


       暴涨背后是为了偿还地方政府债


     


       根据中国社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左右,这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。


     


       如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票给银行。毫无疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,这样做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否决;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。


     


       现在走的是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。


     


       接下来我们看到的是,1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。


     


       在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明中国的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。


     


       但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30万亿债务,是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

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