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总裁丁浚哲参加新浪乐居讨论组:杭州放松限购一周,楼市怎么样了?

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  • 日期:2014-08-13 10:52

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总裁丁浚哲参加新浪乐居讨论组:杭州放松限购一周,楼市怎么样了?

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      距离7月29日杭州限购解禁已经一周时间,杭州楼市呈现出诸多现象。毫无疑问,催生这些现象产生的就是不久前杭州政府一举明文放开限购。

 
      据乐居记者观察,限购解禁后首周,杭州主城区出现成交“小阳春”。据统计,主城区成交环比上涨57.4%。与主城区不同的是,萧山区成交数据出现“先扬后抑”的奇怪状况。也就是说,萧山区不涨反跌。
 
      对杭州放松限购反应最快的是万科。其位于良渚的未来城项目完成平价跑量,官方说法“当天售罄”。万科此举引起业内关注,认为万科对后市是谨慎态度。与万科看法相同的还有杭州多数开发商,到目前为止,市场上还未听说开发商准备涨价的公开计划。乐居多方了解到的情况是:先走为上。
 
      绿城也采取跑量姿态。最近传闻绿城旗下项目将全面打折,最高优惠或至75折。此外,几乎引起全国关注的是:杭州限购刚刚解禁,杭州豪宅就出现大量成交,其中滨江房产尤其引人瞩目。不过豪宅市场也存在“异类”,杭州市中心豪宅项目武林外滩抛出一口价“43000元/平米”,该项目原来在售均价50000元/平米左右。
 
      以上所提到的现象已成为杭州房产圈里的热门谈资。为此,乐居邀请了资深业内人士金伟成、厚道资产管理丁浚哲、克而瑞刘晨光以及世邦魏理仕马英枢进入乐居讨论组,直言当下杭州楼市。
 
  
【进入讨论组】
 
  潜雄斌:杭州放松限购一周时间了,仅从主城区的成交数据上看,确实有不少起色。你们观察到了什么?
 
  丁浚哲:豪宅的成交放量,都是过去积压下来的,没有购房资格的有钱人被放出来了。杭州放松限购,激起一池春水啊。
 
  马英枢:成交量方面不出之前所料,但看得出来,炒房团之类的已经基本牺牲了,因此对未来成交量不敢有太高预期。
  
  金伟成:三个句话可以总结我看到的。转签量上去了,豪宅看到了希望,杭州供求关系的结构性矛盾有救了。
 
  刘晨光:根据我的观察,客户心态发生了变化,未来一段时间成交量还会上升。但是这一段时间成交量的上升倒真不是这部分客户,原因在于正常的购买行为不会转化这么快,主要是前期未备案的成交开始集中备案。
 
  倪芳芳:再来看看萧山,说限购放松之后,萧山的成交不增反降,是不是意味着其实放松限购已经没什么意义?
 
  金伟成:意义还是有的。再说萧山放松限购早在正式公布前就暗地里施行了,可以看到前段时间萧山区的成交量出现过短期的井喷。再说萧山市场有特殊性,本来就比较封闭。
 
  马英枢:放松限购的靴子落地对提升市场信心还是有意义的,但像以前所说,限购不是造成成交量下降的唯一原因,不能本质上改变供需关系。
 
  刘晨光:萧山市场客户基础较薄,预期不好之后,急迫购房需求有限,因此在集中备案签约一天之后,回复常态。而且萧山市场存量过多,区域属性也太重,接下来,成交、价格依然有下行趋势。
 
  丁浚哲:我赞同金总。另外我觉得萧山未来还需要进一步观察。
 
  倪芳芳:一周过去了,也没有听说有哪家开发商要准备涨价,反倒是有不少开发商计划借势跑量。看来限购对杭州房价不会有太大影响。可以这样说吗?
 
  马英枢:当然可以这么说。现在涨价有点主动轻生的味道,还是尽快跑量先活下去是第一要务。
 
  丁浚哲:目前确实不会有开发商会涨价,在目前的大背景下,开发商如果有涨价举动,那只能说明这个开发商没有丝毫的大局观和行业背景。聪明的开发商都在借助价格和借助大势,进行跑量。我表扬一下德信房产。我还觉得折扣最低点会在近阶段出现。
 
  金伟成:对杭州豪宅影响还是很大的。以前主城区没有放开140方及以上的时候,就像7万多降到5万的项目,5万多降到4万不到的项目,也都不能走量。哪怕是降价了,能买得起的人还是买不了,现在限购放开了,就可以买了。主城区限购放开了,还能稳住豪宅的价格,不会再想中海在转塘那样甩卖了。
 
  刘晨光:我从数字上来讲一讲。存销比高于18个月一定是较大幅度的跌价,目前杭州静态存销比22个月,动态的接近30个月,没有任何涨价的可能。所以能保住成交量已属万幸。
 
  潜雄斌:等一下,金总你还没说点上。
 
  金伟成:好吧,这几年受限购影响,杭州很多区域都没有做大户型,比如城东、城北等区域。从这个角度来讲,我认为,对主城区大部分项目的房价影响不大,房价还会进一步恶化。我认为主城区90方以上就应该放开限购。
 
  潜雄斌:杭州限购放松后动作最快的是万科,未来城项目首开热销。大家会觉得这是限购对楼市利好的一种表现。但不能忽视掉,万科还是采取以平价出货的策略。对于万科的反应,各位有什么看法?
 
  刘晨光:对于万科而言,营业额是非常有意义的,因为营业额意味着它的地位和融资平台,所以做大营业额必然选项,所以对于万科来说,价格只是手段,而非目标。倒是价格高低,可以反映万科对市场的判断,那么万科的策略可以代表了它对杭州市场的中期判断。
 
  金伟成:万科未来城开盘肯定是趁着限购放松的东风,你看朋友圈里都鼓吹限购放松后房价就要涨了,购房者肯定心慌啊。放松限购的消息肯定对开盘有利啊。戚老板要是知道杭州会放松限购,也会这个时候才开。
 
  马英枢:我觉得万科的反应是聪明的做法,高速周转对万科来说在任何时候都重要。如果不能溢价跑量,平价能跑也是不错啊。
 
  丁浚哲:万科是一个敬仰的公司,万科具备了本土房产企业不具备的经验和眼光。万科略低于市场预期推出未来城,这是对未来市场的一种解读。本土开发商要学习和借鉴。
 
  倪芳芳:我记得杭州放松限购前两天,反应最激烈的当属杭州的几个豪宅项目了。放松限购对豪宅影响真的这么大吗?
 
  马英枢:杭州能买得起上千万房子的人不在少数,如果影响大的话一周时间早就都抢光了。
 
  金伟成:很大。
 
  丁浚哲:限购对豪宅是一个生死线,放松限购,豪宅市场就大解放了。而且中国也在学习新加坡,新加坡就不对豪宅限制,甚至还要吸引外国人来买豪宅,赚外国人的钱,让资金流回国内,支持国家建设,何乐而不为?
 
  刘晨光:限购放开首日的成交结果从一个侧面就能说明豪宅市场多么惨淡。这么说吧,备案数据说明,开盘这么久就成交这么一点。还有,我判断未来豪宅市场继续不温不火,供应继续攀升加大,豪宅市场也需要以价换量,谁先放下不靠谱的架子,谁最受益。
 
  潜雄斌:武林外滩曝出均价43000元/平米,绿城也说要全面75折,放开限购会不会加速一些高端房源降价回笼资金?
 
  马英枢:高端房源会降价,但是开发商指望靠单单降价就能加速就不好说了。杭州开发商应该多管齐下,做好产品,降价到位,才有可能尽量快的出货。
 
  金伟成:应该会是普遍现象。之前杭州豪宅卖不好,一是因为经济不好,二是限购。现在限购放开了,但经济还没好起来。这等好机会,开发商一定会选择降价跑量。以我看,老孙接管绿城之后,降价也是肯定的,他的降价做法就是减配+减价,看看是75折,减配之后也就是八几折吧。
 
  丁浚哲:武林外滩43000元平米,这个确实有吸引力的。
 
  刘晨光:赞同以上。
 
  倪芳芳:有人说,对于开发商而言,杭州放松限购,意味着最坏的时候过去了。你们怎么看?
 
  马英枢:说不好还有没有更坏的时候,但限贷依旧,库存仍高,我们仍需小心谨慎,大家都好好做事吧。
 
  刘晨光:对于能力强的开发商来说,最差的时候已经过去了,最好的时候马上就到来。对于能力差的,最差的时候继续。
 
  丁浚哲:我觉得外部环境的最低潮过去了,但开发商自己要是理解、应对、战略都不对的话,他们还是无法从最坏的时候中走出来。
 
  金伟成:我不这么认为,我的判断是杭州楼市下半年跟上半年情况是相似的。我认为把杭州楼市弄成现在这样就是土地供应量太大,而且上半年动不了的高价地项目,下半年依然动不了。
 
  潜雄斌:金总,最坏的时候到底有没有过去?
 
  金伟成:最坏的时候已经来了,但最坏的时候还没走。我告诉你一个走的标志:万科拿地了,最坏的时候就走了。
 
  倪芳芳:听说前几天万科对未来城边上一块土地是志在必得,但不知道什么原因中途停止出让了。
 
  金伟成:现在的问题是政府不肯降地价。杭州房价都平均降了15-20%,杭州地价不降个20%,开发商还怎么活怎么绕出困局。
 
  潜雄斌:最后一个问题结束本次讨论。如果我现在要买房,你们会给我什么最真诚的建议?
 
  马英枢:你要是自住,就买吧。房价虽然不会大涨,但也不会大跌。大跌的话一大批开发商都要倒闭,楼盘也可能烂尾,那样也就没房子可买了。
 
  金伟成:首选地铁房。
 
  刘晨光:购房者们,8、9、10三个月有很多房子可以挑选,你们可以好好享受上帝的感觉了。
 

  丁浚哲:限购放开前后是购房最佳时机,你一不小心,可能会买到一个最低点的。

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