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厚道资产总裁丁浚哲参加凤凰下午茶讨论杭州限购放松

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  • 日期:2014-07-16 10:52

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厚道资产总裁丁浚哲参加凤凰下午茶讨论杭州限购放松

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李晓芸:《凤凰下午茶》聊楼市,或涨或跌不在言语间,以旁观的视角冷静看房价潮起潮落。谈生活,有房没房生活继续,一起聊聊关于房子那些事儿。很长一段时间以来,“放松限购”一直是房地产的热门讨论话题,那么今天我们今天的凤凰下午茶也围绕着这样一个话题来进行讨论。来介绍一下做客本期《凤凰下午茶》的两位嘉宾,分别是:浙江大学城市学院房地产研究中心主任、浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲,以及资深房产业内人士王方。

今天非常感谢二位来做客我们的《凤凰下午茶》,那么我们本期节目要聊的话题是有关于“限购松绑”。前段时间我们听到呼和浩特正式明文说限购松绑。我们可以来回顾一下,其实说到限购这个话题,很多人有一种声音当时它甫出来的时候就说要让他松绑了。那么当时限购刚刚出来的时候的情况是怎么样的?它的历史原因、产生的原因是什么?

呼和浩特限购松绑背后折射出哪些问题?
丁浚哲:这个限购政策最早是2011年中央发布的文件,当时这个文件有它的特殊历史背景和意义。我们认为限购当时出台主要有两个意义,第一个主要的含义是希望压制一下快速发展的态势,让国家出台的保障房建设、计划能够跟上房产发展的需要,所以需要让房产发展得慢一点,让保障房发展快一点,这样能达成匹配,这是它的第一个基础;那么限购的第二个基础就是大家所讲的去投资化,因为房产在过去的10年发展当中由于中国的一些特色和东方人的购房传统所以导致房产有了很多的投资属性,这也是过去5年它能够涨三倍的主要因素。所以这届政府应该非常敏锐的发现到了房产的这个产品当中它的属性太浓了,所以采用了一种非常严厉的,甚至有部分人评价叫做“不合法”的一种行政手段来压制购房需求、剥夺购房需求,那么它的目的也就是要去投资化,让整个住房市场能够归属到住宅属性当中,是这么两个大的政策背景,所以说出台了这么一个限购政策。

李晓芸:丁老师讲的是两点,其中一点比较重要的就是“去投资化”,这一点上王方老师你怎么看?同不同意这样的说法?

王方:可能丁老师说的都是一些比较官方的发言,但是我个人认为还有一个政治需求在里面,也就是说维稳。维什么稳?维经济之稳,维民心之稳。其实政府是用时间在换空间。这个空间也就是丁老师刚才提到的保障房、其他的基础建设以及经济结构转型、经济结构调整的中国经济结构的大环境。因为中国改革开放30年以来,我们整个的经济结构其实是摸着石头过河的,很多事做起来是心里没底的。那么没底的事情做到2010年、2011年的时候,到底这个事情做的正确与否,那时候是有一次评判的。评判之后,政府觉得可能觉得要有一些调整和完善。在完善的过程中缺的是什么?缺的是时间。那么用一个什么手段来争取时间?就是丁老师也说到了,用一个非市场化的,类似于暴力的行政手段限购来争取时间。所以就是坊间说的、业内说的,以时间来换空间。

李晓芸:从限购提出来到现在也已经过了3、4年的时间了,那在这期间我们可以听到、看到坊间流传出来的一些声音和文件,很多城市都已经喊着要取消限购,甚至有一些城市出台了文件之后经历“政策一日游”后就夭折了,为什么会出现这样的情况?

丁浚哲:出现这样的情况我们理解有这么几种可能。其实从限购出来之后,2011年开始最早从佛山开始传出要对限购松绑,那么出台文件之后全部都被一日夭折,这里面我们分析有几个原因,第一限购是国家的大宏观政策,所以虽然说限购关系到的是地方的老百姓,而且我们在出台的文件上也讲到限购只有一年,以后是否限购由地方政府各自决定。但事实上,中国的特色是说与做可以是不一样的,这是中国政坛体系的一个特色。所以说对一个城市是否可以限购松绑我们在文件上讲的权利“由地方政府自己决策”,甚至包括我们的三中全会也讲到了库存比较大,房产做调整的,或者保障房建设做得不错的我们可以给它限购松绑。但事实上每个城市的限购,尤其是对限购两个原则上的政策做解除一定要到住建部去备案,获得他们通过的,所以导致屡屡闯关不能通过。这个不能通过代表的是什么?代表的是中央对房地产总体政策的把握,代表了住建部对房产政策的总体把握,应该也代表着中央在房产政策形势、未来判断以及它对经济所起的支柱作用方面,中央和地方政府存在着很大的分歧,所以这是一个博弈之后产生的结果,所以屡屡闯关它没有通过。
 
限购松绑后谁最开心?

李晓芸:刚刚王方老师也讲到就是经济环境的不景气,那我们说道这个不景气的市场行情,其实房地产是表现得非常明显的。但是我们在想这个不景气的声音到底是谁在发出来?迫切想要让限购松绑的那部分群体到底是谁?

丁浚哲:从群体分析来说,很多人会以为,或者单方面的以为这就是房产开发商干的。这从我们的研究角度出发我们认为,房产开发商只占了其中的一部分的声音。因为中国的政策是行政政策。包括宋卫平在把股权交给孙宏斌,在落幕仪式上发表了很多感言,尤其是针对住建部的领导,讲了很多抨击的话语。他讲的核心就是中国政策的不连贯,当初需要我的时候,把我大鲜花、大花轿的迎进来,我是新娘;当你不需要我的时候,我就变黄脸婆,你扫地、烧菜的资格都不给我,一脚把我撵出去。

王方:丁老师,这不就是中国古代的男权主义么,没有所谓离婚,只有所谓休书。需要的就迎进来,不需要就一纸休书。

丁浚哲:所以说这个东西就是在房产里面显示得会比较多一些,包括限购政策的突然出台,包括70/90政策。我们知道现在房产开发上最痛苦的就是拼接户型了,把180平米的户型做成两套,90方的卖两套,一个人必须要买两套才能住进去,突然他莫名其妙地发现他要耗费两个购房资格,但可能自己又不行,所以导致大量房源积压,这在中国也是有特色的。所以从这个角度出发,房产开发商发出(声音)要限购松绑是一个主要力量。

但是中国的限购政策松绑呼声这么高,除了开发商之外还有一个政府为代表也在里面,声音比较大的。因为整个经过快速开发之后我们会发现,所有的地方政府在第一次税改到第二次税改的重要变化就是土地财政变成了政府收入的重要来源。所有的城市都在建造新区,所有的城市都在建造新的办公大楼,都在做市政建设,钱从何而来?我们可看到前段时间刚刚做了一个评选,对土地财政的依赖度,我们浙江好像是排在全国第一还是第三位。大量的城市都是依靠土地财政收入来支持我们的建设,支持我们公务员的工资。所以说当限购出来之后,这些政府都发现土地不太好卖了,价格好像出问题了,那么我们后续的财源怎么办?我们的财政收入怎么办?这其实在2013年中国过得非常艰辛。那么在10年跟11年甚至12年发出声音比较多的是开发商跟政府,但是我们发现13年到14年很多老百姓包括一些金融机构也加进去了,原因是什么?因为限购政策是一种非人性化的,剥夺了老百姓一种正当生活的权益,所以限购武断的、生硬的、残暴的剥夺了一个人生活权利,对美好的追求。所以发现去年跟今年开始有一部分老百姓也提出来这样的要求,是否可以限购松绑,我来改善我的生活。

李晓芸:我记得坊间也有一个说法就是这样的:如果松绑,其实是鼓励投资性购房。你们觉得这样的说法确不确切?可不科学?

王方:这个说法最近还是蛮多的。说取消限购它的实质就是鼓励投资性需求,这个我是坚决不认同的。如果说一个市场它有投资的可能存在,那么即便是人和行政手段卡在那边都不能阻止这种投资行为,无非产生的手段是增加投资成本。比如说我买这套房能够获得投资收益,那么投资客要做的只是怎么找到漏洞规避这些说法。比如说10年、11年刚刚北京开始限购的时候,北京的养老保险缴交率一下变得特别高,然后北京有各种中介机构比如买指标、买资格,这些都是暗箱在操作。但是马克思说的资本一旦有利润可图了,他就会不惜一切手段的去寻找资本的释放口和解决方案。那如果购房是一种投资行为,也就是它有投资利润可取得的话,那不管你怎么限,它依然还是会有投资行为的。就像我们那么多次的调控,那么多次的打压依然没能压住房价一样,要靠这些限购的放开来抬升或者说来鼓励投资也是不可行的。

那些城市将会跟进限购松绑?杭州是否有必要松绑?

李晓芸:刚刚丁老师也讲到首先第一个闯关成功的是呼和浩特,那么接下来还会有哪些城市陆续的有可能闯关成功?因为我觉得呼和浩特它算是比较有代表意义的城市,因为它有它城市的独特性,其他后续城市跟进的可能性是不是也是偏向那一类的?

丁浚哲:根据我们了解现在又大量的城市都到呼和浩特去取经去了,“你们是咋干的?你们怎么能做得这么好?你们怎么能第一个突破?你们的经验是什么?能不能同样的传授给我们这帮难兄难弟?我们也很需要”,所以说会报道很多。这段时间呼和浩特确确实实有很多国资辈的取经团,所以这个就涉及到晓芸讲的下一阶段会有哪样的城市能够闯关成功。我认为这样闯关成功的城市会有两个标志的代表我们可以去分析,因为呼和浩特它是第一个省会城市,也是第一个用文件的方式彻底把限购废除掉的,跟以前的只做不说或者放松、松绑完全不一样,它的政治意义是非常浓的。那通过我们分析我们觉得有两条。那么第一条就是因为三中全会讲过,包括住建部副部长也说过,对于那些库存量比较高,房产以及稳定发展的供应不均衡的城市可以分类调控,这是三中全会的原话,也是住建部部长的原话,所以你的城市一定要符合。这个符合我们量化成老百姓听得懂的就是:第一,你房价这几年没涨了;第二,你房价这几年在调整,房地产市场不太好,房子也不太卖得动,这是第二,你房子供量很多,大家日子都很难过,政府的财政收入也困难,这是第四个隐含的,我们可以不说的但我们把它说掉,这样的你可以考虑限购去松绑,这是第一条;还有第二条,当地政府要有一定的魄力。

李晓芸:其实杭州前段时间也是有说要放松限购的一个声音,所以想问一下二位,如果从你们的判断来讲,杭州这座城市我们需不需要把限购彻底松绑掉?有没有这个必要?

丁浚哲:这个里面这样,杭州有一些小的放松政策,例如说萧山出台的是拆迁采用货币拆迁。不给你房子了,给你钱,你去市场上买房子,这样就给市场上多了一批购房者;另外一个,如果你拿到拆迁款去买商品房,我给你优惠2个点,契税3个点的话就不要交3了,交2,这个给老百姓一些实惠,那么这次也出台了一些这样的优惠政策,这就属于一些很小的变化,也属于只做不说的概念。那么对比杭州的房地产我们看看三中全会的意见和领导的意见,讲到的就是对于那些库存量比较大,房产已经调整到位,供应结构不合理的城市可以分类调控,我们如果对比指标来说杭州肯定是属于这样的城市。为什么?第一个,杭州目前的额库存量达到13.2万套了,如果按照今年上半年的销售形势,上半年只卖了2.8万套房子,那我们的库存量得两年多去消化,肯定属于库存量比较大的;第二个,杭州调整到位了吗?杭州应该说已经调整到位了。杭州说实话从2010年到现在已经5年时间了,杭州平均房价是没有涨的。所以说房子的价值5年没有涨就意味着已经让利给老百姓了,所以它其实已经达到了调控的根本目标。就比呼和浩特而言,我们算到5年前杭州就没涨了,5年前呼和浩特一定属于大涨的,所以对比这样来说,杭州最早在用种种方式调控也取得了好的效果,既然它是一个听话的学生,我们为什么不给它鲜花和掌声鼓励一下呢?所以说杭州政府应该,或者说可以勇敢地把自己的限购政策或者说松绑政策提出来,获批的可能性也是比较大的。

李晓芸:那下半年杭州有没有可能成为其中一个松绑的城市呢,在今年的下半年,有没有这样的可能性?
王方:我个人觉得在今年下半年杭州在政策层面上松绑的可能性不是很大。那么丁老师刚才说的我都全部赞同。其实从必要性上来说毋容置疑。限购本来就是在非常时期的非常手段,杭州在这样的形势下说松绑其实只是临门一脚,一个助推器,让市场回归市场本身,让经济回归经济本身的一个做法。再加上现在的经济形势摆在这边。但是,也像丁老师所说,杭州历来是个听话的孩子,听话的学生。从杭州解放以后整个严格的历史上来看,没有看出杭州是一个出头鸟,一个爱挑头的孩子,没有。杭州在国家政策要求怎样的情况下就很嗨很高兴地跟进了,但是毕竟我们的国家政策总基调还是调控,只不过是由严打死压的调控变成了分类调控。那在这样的基调下,如果政府是带有救市意味的要求松绑过关,其实和政府总的调控政策,至少从字面理解上还是会有一些相左的含义。再加上杭州的房地产,虽然杭州市属于二三线城市,但它的房地产行业在某一些特定时期被引入一个特定词汇就是“1.5线”,就是杭州的房价在一定时期内冲进了全国三甲,它在全国房地产市场上的吸金度远远高于所谓呼和浩特,所谓无锡,所谓济南,所谓沈阳,那可以说是北、上、广、深,这几个一线城市之后就是杭州、成都这几个地方会映入眼帘之内。所以这样一个让人关注的、吸金的好孩子我个人觉得不太会进入第一、二,哪怕第三批在政策层面过关的城市行列。但是杭州的经济形势又要求回归市场化的松绑政策尽快出台,所以可能在今年下半年,这种明修客栈、暗度陈仓的宽松政策会更进一步的出台和配套。那么政府层面我相信也会和住建部做进一步的沟通和交流,我估计会在2015年杭州的限购政策进行政策层面的松绑。

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